房贷利率政策 暂不调整有利于市场平稳运行

作者:中国经济…    文章来源:中国经济时报    点击数:    更新时间:2019/9/18

   近日,中国人民银行发布《关于新发放个人住房贷款利率调整的公告》(以下简称《公告》),《公告》明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。针对首套房,公积金个人住房贷款执行基准利率,即1-5年为2.75%,6-30年为3.25%;针对二套房,公积金个人住房贷款执行1.1倍基准利率,即1-5年为3.025%,6-30年为3.575%。

  《公告》指出,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  中国人民银行有关负责人在答记者问时指出,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

  借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

  《公告》要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  《公告》还指出,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

  《公告》强调,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  《公告》生效后,房贷利率的定价机制将发生根本变化,且更具有市场化特征,不过对购房者而言房贷利率的变动频率可控。过去房贷利率等于“(贷款)基准利率+折扣利率”;LPR每月调整一次,房贷利率最短每年调整一次,也可以在合同期限内约定一年以上的调整周期。

  对比来看,此前房贷利率的基准利率主要受货币政策影响,故每次加息降息都会调整;折扣利率则由各地银行决定,一旦确定后整个购房周期都不会发生变化。如今“LPR+加点”中的“加点”则由央行省一级分支机构指导确定,一旦确定,与折扣比例一样,整个合同期都不会变化。

  值得关注的是,与以往不同,央行公布的房贷利率定价机制明确了房贷利率的下限。首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(按8月20日五年期以上LPR计算为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日五年期以上LPR计算为5.45%),全国二套房房贷利率全面提升。

  业内专家分析认为,此次发布的政策就是配合8月央行的LPR相关决定的落地,为“跟进执行”。房贷的LPR机制落地,是通过市场化原则报价,来疏通货币政策传导机制,可以有效缩小经济调控相关政策与实体感受之间的差距。

  此消息发出后,市场上对未来房贷利率的走势颇为关心。新政策一方面体现了房贷利率调整的合理性,因为此前都是对标基准利率,动态调整后更贴近市场化利率水平;另一方面对非刚需性住房的需求通过利率水平加以限制,体现了“房住不炒”精神的落地。与此同时,这一层面上未对首套置业人群作出硬性要求,也体现了对刚需群体的支持。

  多位专家纷纷表示了首套房贷利率将会下调的可能性。不过,同策咨询研究总监张宏伟接受媒体采访时指出,“新的定价机制是要求房贷利率市场化的,但同时又将定价权放到了地方。对于房地产市场,地方是有自身市场经济的打算的,商业银行也有上浮利率的意愿和冲动。在此基础上,虽然在新定价机制下,首套房贷利率可能迎来下降,但其实际执行情况还有待观察。”

  在以往经济下行期,房地产都是稳增长的重要手段,但如今,不仅政策方面强调不将房地产作为短期内刺激经济的手段,从房企和个人的情况来看其杠杆空间也极为有限。从某种程度上,这意味着中国短周期经济寻底的过程可能会更加曲折,但前景会更加光明。